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广州地铁楼盘怎样买才不会“入坑”

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楼主
发表于 2019-9-3 22:50:44 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
都说下半年地产市场理性而克制,但地铁的建设却热情如火。根据广州地铁22号线进度公告,截至7月底,该线土建工程累计完成25%,18号线也保持着每月3%的进度,明年有望通车。地铁18号线与22号线定位南沙市域快线,两条线承担起连通万顷沙、广州南站、广州东站、白鹅潭四大枢纽,辐射琶洲、广州火车站、白云机场三大枢纽,建成后南沙30分钟可达市区。交通的利好,是否真的直接体现在房价上,沿线的楼价会否跑出“地铁速度”?决定新线周边楼盘怎么买前,不妨先看看以下的注意事项和推荐。


非核心城区楼盘地铁站的远近更为重要

地铁18号线与22号线两条南沙市域快线,目前沿线已开售的项目以芳村和番禺选择较多。线路开通后,远郊与中心城区联系更紧密,沿线的房价会有何变化?对此,地产经济学家邓浩志表示:“一条地铁线路的贯通有帮助,最终的价格的上涨幅度,还是取决于整个大环境。同样是郊区,地铁沿线物业的价值增幅,一定比非地铁沿线物业的升幅要大。”

那么追着地铁买房,到底距离地铁站多远,才是方便、保值、性价比高?邓浩志认为,对于核心城区来说,离地铁5分钟、10分钟、15分钟,价差都不会很大。但如果远郊来说,越近地铁,价值越高。“远郊的地铁通勤时间已差不多1小时,步行时间越长,价值影响越大。此外,远郊的商业配套大多围绕地铁周边发展,离地铁越远,也意味着离周边配套越远。”

地铁意向线路

不能作为购房投资参考

比没在低价时抢到地铁盘更难过的是,你只是买了“以为有地铁”的项目。让人望穿秋水的地铁站点被取消,未来交通出行和价值都会受到影响。所以购买规划中的地铁楼盘时,特别需要注意弄清楚,线路的规划到底去到哪个程度。邓浩志向记者表示,买地铁沿线项目前,需要了解邻近的地铁站是否已经获批,最好已经在动工。规划有两种,一种有意向,另一种是已上报国务院。未上报的,就只是意向方案,变数会较大,届时线路走向会否调整,站点放在哪里,都是不确切的,不能作为购房和投资的参考。已经上报的,未来的站点可能有出入,但落实的可能性比较大。完全开建的,就只是工程快慢的问题,最为稳妥。“地铁开始修建才是影响沿线物业价值变化的关键所在,因为这意味着地铁从规划走向落实。”

地铁18号线与22号线沿线部分楼盘推荐

华发中央公园

交通:邻近地铁1号线和广佛线、10号线、22号线西朗站,约800米。

户型:94—168m2三至四房

价格:均价54000-61000元/㎡

作为广钢新城的中心盘,项目最近的是西朗地铁站,目前步行大概700多米。西朗站东南侧未来会有一个周边物业对接的出入口,除了地铁1号线和广佛线已开通,未来有地铁22号线、10号线等新路网加入。

不过,与地铁距离越近,楼价也越高。与项目隔壁50000元/㎡均价的中海花湾壹号相比,项目离地铁站更近,但售价则为54000-61000元/㎡。不过,两者绿化率都是35%,管理费都是3.5元/m2/月的情况下,华发中央公园的车位则比较充裕,车位比是1:1.7,而中海花湾壹号只达到1:1。不过需要注意的是,11栋的住宅规划中,其中有两栋是安置房。

人生得意须尽“宽”,项目最特别的是168m2的四室户型,拥有8.5米观景阳台。中心区楼盘的大型阳台设计少之又少,大阳台南向是无遮拦中央公园美景,半室外空间,无论是喝茶品酒,还是放三四桌麻将桌,也没有问题。但美中不足的是,该户型没有工作阳台,还是需要预留一部分阳台空间,作为洗、晾、晒等生活之用。有多房间需求的业主,可以通过再增加一个门,将双套房设计变成三套房设计。

教育资源方面,省实荔湾学校小学部属于华发中央公园项目配套学校,规划36个班,今年9月就开学。而根据《2019年荔湾区小学一年级招生工作方案的通知》显示,除了华发中央公园,广钢新城的金融街融穗华府、中海花湾壹号、保利海德公馆、葛洲坝保利曼城、振业天颂等业主的适龄子女,也可入读省实小学。

新世界凯粤湾

交通:邻近地铁5号线滘口站约400米,离22号线白鹅潭站约2公里

户型:76-143㎡二至五房

价格:均价50000元/㎡

明年3月开始鹤洞桥修复停用两年,芳村片区的路段预计更为拥堵,地铁盘的便利性将更为凸显。项目正位于地铁四线换乘交通枢纽的白鹅潭站附近,距离地铁5号线滘口站约400米。根据规划,四条地铁包含了1号线、11号线、22号线、28号线。道路交通方面,包围白鹅潭的三条主干道如意坊放射线项目、芳村沿江路项目以及快捷路二期已在积极筹备过程中。不足之处是西边内环引桥,对面就是岭南花卉市场,周边环境比较乱。白鹅潭板块内目前一手在售项目不多,板块内的项目多为大面积户型,包括480㎡的珠光御景壹号和170-230㎡四房的珠江鹅潭湾,二房三房的亲民单位较少,新世界凯粤湾目前在售涵盖76-143㎡二至五房户型。项目比较吸引的配套是超大户外园林泳池,在小区内就能享受浓浓的度假感。此外,教育资源也较为成熟,新世界·凯粤湾实验幼儿园,西关培正小学、四中新世界校区,真光中学等学校,满足2-16岁学龄教育需求。

臻尚苑

交通:邻近地铁2号线和7号线交会站石壁站,约650米;离22号线广州南站约1公里

户型:95㎡-118㎡三房

价格:均价42000元/㎡

离广州南站1站地铁的项目,位于番禺区石洲中路,邻近地铁站2号线和7号线交会站石壁站约650米,步行大概要10分钟。目前在建中的地铁线路还有佛山2号线、广佛环线、广州7号线西延线和广州22号线,未来的广州南站将汇集5条地铁线路,可以快速联通广佛两地。2015年时均价约18000元/㎡,目前已经涨至约42000元/㎡的均价。99平方米的户型租价则约为4500元/月。不过,项目占地面积不大,只有5417㎡,两栋楼宇。但项目周边配套较为匮乏,搭乘地铁7号线4站才能到达万达广场。石壁村附近生活氛围浓厚,不少小商店和餐馆,不过较为低端。

祈福缤纷汇

交通:邻近地铁22号线祈福站,约600米

户型:28-169㎡一至四房

价格:均价40000元/㎡

地铁22号线开建且在祈福新屯设置祈福站,让祈福缤纷汇成为真正的地铁盘。祈福缤纷汇位于番禺市广路与钟屏岔道的交会处,地处整个祈福新邨的北部。目前项目在售建面约28-169㎡一至四房,从户型占比来看,以建面约95㎡的三房和50㎡的极致刚需二房居多,是项目主推户型。其中50㎡户型的实用率约82%,实用率不俗,但主卧放下1.5m×2m的床看起来都比较紧凑;次卧不计算墙体面积仅有5㎡之多,较局促。项目在本月曾推出最低的3.39万元/平方米一口价员工福利单位,目前价格稍回调,正加推现楼产品。

祈福新邨如今居住人口已经达到了20万左右,邨内配套设施非常完备,从喜茶到佬麻雀等市面大部分的连锁餐厅皆有进驻祈福缤纷汇。交通方面也有直达花园酒店、海珠广场、天河体育中心、大学城等站点的楼巴。不过另一方面来看,由于是祈福新邨占地相当大,南北相距大概有1.7公里,到医院、学校、湖边绿化公园等都需要村内村巴接驳。3.79元/m2/月的物业管理费也令部分买家却步。



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